房地工業(yè)的水終究有多深？贏利終究有多大？房價走勢何時會出現(xiàn)拐點？房地產(chǎn)開發(fā)商如是說……
沒有25%的贏利，開發(fā)商難以在生計
1997年，成都一位小老板懷揣著一百萬殺進四川房地產(chǎn)界，成立了一家房產(chǎn)公司，四年以后，該公司財物就現(xiàn)已逾6億元，變成成都聞名房產(chǎn)公司。
該公司發(fā)家史被成都一家媒體發(fā)表以后，不少市民驚嘆：“真是難以置信，做房地產(chǎn)這么容易發(fā)財！”
川內(nèi)一位資深房地產(chǎn)開發(fā)商通知房地產(chǎn)獵頭：“通常來說，房地產(chǎn)商揭露的贏利是8%-15%，實際上真正的贏利都在25%以上?！彼闷鹱詡€抽了半包軟中華的香煙，接著說：“不是暴利，咱們怎樣抽得起這種煙?！?/span>
25%的贏利，意味著房價的四分之一被開發(fā)商揣進了腰包。據(jù)中央統(tǒng)戰(zhàn)部和全國工商聯(lián)的查詢標明，房地工業(yè)的稅后凈贏利在各行各業(yè)中為第一位，比平均水平高5倍，比處于第二的電力煤氣職業(yè)的贏利高1倍。
另一位開發(fā)商則很冤枉地通知房地產(chǎn)獵頭，做不到這么高的贏利，開發(fā)商根本就別想活下來。他說：“開發(fā)一個項目，前前后后就要蓋二三十個公章，每蓋一個公章都要打點一番，況且還有那么多不明不白的稅外費?！?/span>
據(jù)他的介紹，開發(fā)商做一個樓盤，需求經(jīng)過國土局、計劃局、城建局、稅務局等諸多主管部分，逢年過節(jié)的時分，每一關的巨細菩薩都要拜。尤其是新年和中秋國慶等傳統(tǒng)節(jié)日，即是與官員聯(lián)絡感情的最佳時機。各個城市的經(jīng)濟狀況不相同，官員所處位置與協(xié)助自個的程度不相同，打點聯(lián)系的好處費也有不相同的晴雨表。以西部中等城市為例，一個科級干部的過節(jié)費大概要封個5000元，處級干部1萬到2萬，局級干部則需求3萬到5萬才拿得出手。用來疏通聯(lián)系的好處費幾年算下來，大概占到樓盤總本錢的2%或3%擺布，有的乃至更高。
他說：“那些干部都很理解，咱們把錢用報紙一包，放到檔案袋里，獨自約個時分，電話里說有個急件報批，對方就理解了。碰頭把文件袋給對方就完事了，通常送錢的當天不會別的組織啥活動。有時遇到嫩一點的干部，還會友誼提示他不要把錢的事泄漏給老婆孩子，也不要立刻存銀行，由于紀檢監(jiān)察部分通常是從這些環(huán)節(jié)翻開缺口的?！?/span>
這位開發(fā)商點上一只煙感嘆地說：“有的開發(fā)商送錢大方，有的則對比小氣。假如送少了，不光達不到公關效果，能夠還會起反效果。有的干部收到一兩千的紅包，直接交給紀檢部分交換政績了，而收得多通常舍不得交，這也叫抓大放小嘛?！?/span>
據(jù)他泄漏，出手大方的開發(fā)商就事通常都格外順暢，和主管部分常常來往、私交熟的開發(fā)商，上午送去的報批件下午就能批下來，而聯(lián)系不硬的開發(fā)商就得按規(guī)矩到窗口排隊，比如說7個作業(yè)日或許15個作業(yè)日批下來。在房地產(chǎn)界，時刻通常就意味著金錢和贏利。主管部分越早批下來，銀行的按揭款和有關借款就回籠得快，才有資金做下一步的投入。報批得慢，資金就恰當于被套住了，要承當恰當大的融資危險。所以，開發(fā)商圈子里常說的一句話是，“舍不得孩子套不著狼。對干部要舍得，對老百姓要哭窮”。“實際上，樓盤贏利假如少于30%，沒人情愿做！”
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三大方法撐起房產(chǎn)高贏利
明顯，當前的房地產(chǎn)現(xiàn)已成了一個暴利職業(yè)，但是這種高贏利是怎么做起來的呢？據(jù)了解，開發(fā)商保護自個高贏利的“方法”通常有以下三種：
調(diào)樓房盤容積率調(diào)高容積率是緊縮樓盤本錢的重要法碼。據(jù)一位李姓的房地產(chǎn)商介紹，當前計劃和城建部分同意的市區(qū)內(nèi)樓盤的容積率通常不超越2。也即是說房地產(chǎn)商能夠開發(fā)不超越2倍于土地面積的商品房。而有“實力”的房地產(chǎn)商會經(jīng)過特別的路徑，打通主管部分的聯(lián)系，以“做城市標志性建筑、政府重點工程或其它多種理由”把樓盤的容積率調(diào)高到3或許5，有的乃至調(diào)到9或10，這就意味著在同樣一塊土地上能夠開發(fā)3倍、5倍乃至10倍于土地面積的商品房。“平地拔樓房，贏利立刻出現(xiàn)幾許基數(shù)的增長?！?/span>
這位開發(fā)商對房地產(chǎn)獵頭說，當然，能做到調(diào)高容積率的房地產(chǎn)商必須是很有“實力”，通常都是和政府有關主管部分恰當熟絡的“業(yè)界通天大腕”。其間的環(huán)節(jié)大都是暗箱操作，不為外人所知。
他說：“要看哪個房地產(chǎn)商做得成功，看他的繁忙程度就知道了，有的周末節(jié)假日也忙得見不到人，去哪兒了？很多時分陪領導干部垂釣去了，旅游去了。聯(lián)系不到位、實力不行雄厚的開發(fā)商想陪也輪不上呢?！?/span>
做假賬、巧避稅一些開發(fā)商對房地產(chǎn)獵頭說，房地產(chǎn)商手上通常都有獵頭公司招來的資深會計，深諳開發(fā)商做假賬的需求，能夠駕輕就熟地將樓盤賬目上的本錢金額加大。分明賺一個億的樓盤，能夠處理成只賺四千萬或許更低，給外界造成樓盤本錢越來越高不得不提高報價的假像。
一些開發(fā)商還通知房地產(chǎn)獵頭，房地產(chǎn)商還很長于利用城市高新區(qū)、開發(fā)新區(qū)的稅收優(yōu)惠方針，在出售新的樓盤通常都會在這些當?shù)刈砸粋€新的公司，以享用高新區(qū)、開發(fā)區(qū)招商引資的新公司稅收減免等優(yōu)惠方針。他們說，做一個樓盤也就幾年時刻，剛好和新公司減兔稅收的優(yōu)惠周期相一致，“僅這一項就能夠省下數(shù)百萬乃至上千萬元?！?/span>
差價空轉按照國家的方針，土地必需先進入各地的“土地儲備中間”，然后再掛牌拍賣。有的房地產(chǎn)商會與當?shù)卣虑斑_到暗里協(xié)議，許諾假如得到這塊土地，將會怎么報答，如無償替政府承當一些公益性建設為市民建筑一個廣場或是筑路架橋，而政府將給于恰當份額的土地優(yōu)惠。所以當?shù)卣ǔ谕恋貟炫婆馁u之前有關于性地設置門檻，以阻斷其他的競拍者。
當事前做了作業(yè)的開發(fā)商如愿以償拿下土地標的后，賬目上按對外拍賣的報價將錢劃到當?shù)刎攧?，緊接著又會給當?shù)刎攧沾蛞环蓐愂觯U明自個無償建筑市政公益設備，期望政府給予價差補助或優(yōu)惠。然后就像公司出口創(chuàng)匯、外貿(mào)退稅的方式相同，財務會經(jīng)過土地局返還開發(fā)商約好份額的金錢。這樣開發(fā)商實際上是以折扣價買到了好地塊，假如辦理和控制建筑本錢有效，返還的金錢除了建筑公益設備還能夠有剩下。而房地產(chǎn)開發(fā)商還會以“樓盤周圍環(huán)境美化好、公益市政設備齊全”為由舉高房價。這樣，建筑市政設備的本錢經(jīng)過高漲的房價終究還是攤到了老百姓頭上，開發(fā)商天然穩(wěn)賺不賠。
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“國八條”面對履行檢測當?shù)卣畷谕績r跌落嗎？
為了平抑房價，國務院先后于本年3月、4月相繼出臺了被媒體稱之為“平抑房價組合拳”的新舊“國八條”共16條指導性辦法。但是對以“平抑房價、調(diào)控房市”為首要目標的“國八條”，很多房地產(chǎn)開發(fā)商以為，“國八條”要獲得估計實效將取決于能否有力地得到履行和施行，而作為履行、施行其辦法的首要力氣——當?shù)卣遣磺樵缚吹阶詡€轄區(qū)內(nèi)的房價跌落。
一位開發(fā)商通知房地產(chǎn)獵頭，如今全國各地都在搞“運營城市”，城市怎樣運營？說白了，即是征地、拆遷、炒熱房地產(chǎn)。當?shù)卣缓髲某礋岬牡貎r中賺取很多資金。所以沒有幾個當?shù)卣谕詡€轄區(qū)內(nèi)的房市寂靜，而越火爆越好。要保持房市的火爆，就要不斷地制作對住房的很多需求，不斷地以改進城市環(huán)境為由進行很多拆遷，以發(fā)生恰當對房產(chǎn)的被迫需求。
由于房地工業(yè)作為國民經(jīng)濟中的重要工業(yè)部分，既具有先導性又是一個基礎性的職業(yè)，它的開展既對國民經(jīng)濟有無窮的股動效果又受制于國民經(jīng)濟開展的水平，所以房市和股市通常都被看作是一個當?shù)亟?jīng)濟開展的“晴雨表”。這種狀況下，當?shù)卣畷谕績r跌落嗎？
一位開發(fā)商對房地產(chǎn)獵頭說，近兩年來，成都的房價上漲10%擺布，而成都市房管局依然覺得成都市的房價不高，房價上漲較快只是由于前幾年起點很低。就在國務院接連出臺兩個平抑房價的“國八條”以后不久，成都市房管局就舉行新聞發(fā)布會，通知媒體，“成都的房價水平根本合理”。
房地產(chǎn)獵頭打電話到成都房管局預定采訪，其擔任新聞宣傳的作業(yè)人員通知房地產(chǎn)獵頭說：“成都的房價不高，談不上按捺，關于調(diào)控房市來說，咱們正在研討有關方針?！?/span>
一位內(nèi)業(yè)人士通知房地產(chǎn)獵頭，依據(jù)世界銀行的一項查詢結果標明，一套住房的報價假如是一個家庭年收入的3—6倍時是合適的。按照這個份額，按2004年成都住所五城區(qū)均價3241元/平方米、全年城市居民人均可支配收入10394元的數(shù)據(jù)核算，三口之家采購一套70平方米住所需求7.3年，房價收入比為7.3﹕1，高于世界銀行查詢的規(guī)范。
“但疑問還不僅在于此，”這位業(yè)界人士著重說，“全年城市人均可支配收入，抹煞了很多低收入階層與當前房市的無窮距離。成都作為全部中國社會的一個縮影，遠遠沒有構成一個兩頭小中間大的契型社會，很多低收入者的年可支配收入是低于平均數(shù)的。而依據(jù)聯(lián)合國人居中間出書的《世界人居陳述》，假如住房報價與大多數(shù)家庭的收入比超越了5倍，則闡明房地產(chǎn)商場出現(xiàn)了疑問，由于這時大多數(shù)人都買不起房子了?！?/span>
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